１． 小規模宅地等の特例の2つの要件
下記の2つの組み合わせによって、適用の有無が判断されます。
① 相続開始直前の利用状況
② 取得者
２． 特例が受けられる相続開始直前の「利用状況」
被相続人等（被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族を含む）の居住用又は事業用（事業には、不動産賃貸事業や特定同族会社（相続開始直前に被相続人及び親族その他特別の関係がある者が有する株式の総数が発行済株式の総数の50％を超える法人）の事業を含む）の建物又は構築物の敷地として利用されていたことです。
例えば、被相続人の自宅・アパート・貸駐車場（アスファルトなどの設備があるもの）・事業所の敷地です。従って、別生計の子の居住用・事業用の宅地や空き地では適用は受けません。
３． 特例が受けられる取得者の要件
相続開始直前の利用状況毎に「取得者」が定められています。
（1）被相続人の自宅の敷地
① 配偶者……取得すれば要件を満たします。すぐに売却しても適用が受けられます。
② 相続開始前から同居している親族（配偶者を除く）……相続税の申告期限まで居住し所有を継続する必要があります。
③ 相続開始直前に被相続人と同居していた法定相続人がいない場合には、別居の親族……相続開始前3年以内に日本国内にあるその者又はその者の配偶者の所有する家屋(相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く)に居住したことがない人です。この人は、居住しなくても申告期限まで所有していれば適用を受けられます。
（2）被相続人と生計を一にしていた親族が居住していた家屋の敷地
① 配偶者 上記1（1）と同じ
② その生計一親族……申告期限まで居住し所有を継続する必要があります。
（3）被相続人の事業用地又は被相続人の生計一親族の事業用地
① 被相続人の事業用地は親族……申告期限まで事業・所有を継続する必要があります。
② 被相続人の生計一親族の事業用地はその生計一親族……申告期限まで事業・所有を継続する必要があります。
（4）特定同族会社の事業用地
申告期限までにその法人の役員になっている親族……申告期限まで所有を継続している必要があります。
４． 限度面積と減額割合
前述の要件を満たせば、それぞれ下記の減額があります。
| 区分 | 上限面積 | 減額割合 | |
|---|---|---|---|
| 4(1) | 特定居住用 | 240m² | 8割減 |
| 4(2) | 特定居住用 | 8割減 | |
| 4(3) | 特定事業用 | 400m² | 8割減 |
| 貸付用 | 200m² | 5割減 | |
| 4(5) | 特定事業用 | 400m² | 8割減 |
５． 申告期限までに取得者が決まらない場合
申告期限までに取得者が決まらない場合には、 小規模宅地等の特例 の適用を受けられません。しかし、申告期限までに取得者が決まらない場合であっても、下記のいずれかに該当することになったときは、適用が受けられます。
① 相続税の申告期限から3年以内に取得者が決まった場合
② 相続税の申告期限から3年以内に取得者が決まっていない場合には、その3年を経過する日において取得者が決まらないことについてやむを得ない事情（例．裁判中）があり、税務署長の承認を受けて、その事情がなくなった日の翌日から4か月以内に取得者が決まったとき
６． 事例
（1）基本形・・・以下の場合は小規模宅地等の特例が受けられます。
① 被相続人の自宅の敷地を配偶者又は同居の子が取得した
② 被相続人（1人暮らし）の自宅の敷地を賃貸住宅に暮らしている子が取得した
③ 被相続人の賃貸マンションの敷地を子が取得
④ 被相続人のお店（飲食店）の敷地をお店を継いでいる子が取得
（2）その他のケース（特定居住用）
① 被相続人の自宅を同居の子供が取得した。相続後、すぐに1/2を賃貸用とした。
・1/2・・特定居住用
・1/2・・相続直前はすべてを自宅で利用していたので貸付用にならない。また、申告期限まで居住用に利用していないので、居住用にもならない。
② 被相続人の不動産、1F（1/2）が店舗に転貸、2F（1/2）が自宅である。同居の子供が相続した。